Ko su Agencije za nekretnine i koja je njihova delatnost?
Agencija ili Posrednik u prometu nepokretnosti je Privredno društo ili Preduzetnik, registrovan u APR za obavljanje delatnosti posredovanja u prometu nepokretnosti. Agencija ili Posrednik, pored upisa u APR mora biti upisano i u registar posrednika kod nadležnog ministarstva.
Svoju delatnost obavlja u svom poslovnom prostoru i na terenu, a za Agenciju/Posrednika, mogu raditi Agenti koji moraju imati položen stručni ispit, i mogu biti angažovani u Radni odnos ili ne, stim da Agencija/Posrednik mora imati u svojim prostorijama kopiju uverenja za svakog Agenta koji za nju obavlja poslove na terenu.
Zašto izabrati posrednika?
![]()
Imajući u vidu da je Agencija ili Posrednik u prometu nekretnina specijalizovan za pružanje kompletne usluge prilikom prometa nepokretnosti, što podrazumeva sve provere koje se rade u cilju dobijanja konkretnih informacija o nekretnini, kao što je stvarno vlasništvo, uknjiženost, teret na nekretnini, pravo preče kupovine, sačinjavanje propratne dokumentacije, konsultacije pravnika, sačinjavanje ugovora, upućivanje stranke na pravu adresu za rešavanje nepredviđenih okolnosti, sasvim je jasno zašto izabrati posrednika ukoliko se prvi put upuštate u promet sa nekretninom.
Usluge posrednika
Usluge posrednika definisana je Ugovorom o posredovanju, a zakonom o obligacionim
odnosima, zaključivanjem Ugovora o posredovanju, Posrednik se obavezuje da nalogodavca dovede u kontakt sa licem koje je voljno da sa njim pregovara o zaključenju kupoprodaje ili rentiranja nepokretnosti, i da nakon zaključenja predugovora ili ugovora nalogodavac Posredniku ispalti posredničku proviziju, u skladu sa Uslovima Poslovanja Posrednika i Ugovorom o posredovanju.
Pored dovođenja u kontakt sa licem koje je voljno da pregovara sa nalogodavcem, Posrednik može sa nalogodavcem zaključiti i druge usluge, koje mogu biti dodatno naplaćene ili ne naplaćenje, shodno dogovoru.
Shodno nalogodavcu Posrednik ima obavezu zaključivanja ugovora koji podrazumeva propratnu dokumentaciju.
Za ugovor sa nalogodavcem koji će u Poslovnom odnosu biti kupac ili zakupac, propratna dokumentacija se bitno razlikuje od Ugovora sa vlasnikom nepokretnosti, pa je važno naglasiti da ukoliko kao Vlasnik nepokretnosti zaključujete Ugovor o posredovanju, Posrednik je ovlašćen prema zakonima da od vas zatraži dodatna dokumenta koja su neophodna za zaključenje Ugovora o Posredovanju i obavljanje posredovanja, i to:
Ekskluzivan Ugovor - prava i obaveze
Pored klasičnog Ugovora, Posrednik može zaključiti i ekskluzivni ugovor, koji podrazumeva da samo taj posrednik može prometovati i posredovati u prometu predmetne nepokretnosti, sve do isteka ekskluzivnog ugovora, ili Aneksa gde se ukida ekskluzivnost.
Povreda ekskluzivnosti i naknada štete, do ovoga dolazi ukoliko ste zaključili ekskluzivni ugovor, a nepokretnost prometovali preko drugog posrednika.
Posrednik je prilikom zaključenja Ugovora dužan da Vas obavesti o naknadi štete i ekskluzivnostima Ugovora
Važenje i raskid ugovora
Ugovor o posredovanju zaključen sa nalogodavcem prestaje da važi ukoliko je:
Ugovor se prema zakonu zaključuje na godinu dana, ukoliko se stranke ne dogovore drugačije.
Osiguranje od štete Posrednika
Posrednik je dužan sa osiguravajučim društvom u Repulici Srbiji zaključi Ugovor o osiguranju za eventualnu štetu nalogodavcu, i to najmanje 15.000e za pojedinačni slučaj, ili najmanje 45.000e za jednu godinu poslovanja.
« Obaveze nalogodavca »
Nalogodavac je dužan da na uvid Posredniku pruži svu potrebnu dokumentaciju za zaključivanje Ugovora kao i zaključivanje istog pre ikakvih radnji Posrednika za predmetnu nepokretnost.
Ovo konkretno znači, da nalogodavac ne može očekivati angažovanje Posrednika pre zaključivanja Ugovora.
Nalogodavac nema obavezu pristupanju pregovorima sa licem koje mu Posrednik pronađe za zaključivanje prometa, takođe nije u obavezi da sa tim licem sklopi Ugovor o prodaji/zakupu, i Posrednik nema prava da to zahteva.
S ovim u vezi, Posrednik, može zahtevati naknadu štete, ukoliko smatra da je nalogodavac postupio protivno savesnosti
(član 817. ZOO - Nalogodavac nije dužan pristupiti pregovorima za zaključenje ugovora sa licem koje je posrednik našao, ni zaključiti sa njim ugovor pod uslovima koje je saopštio posredniku, ali će odgovarati za štetu ako je postupio protivno savesnosti. )
Posrednička provizija - pravo na proviziju i isplata iste
Posrednik ima pravo na posredničku proviziju za svoje usluge i to u trenutnku zaključenja Ugovora / PredUgovora o prodaji / zakupu.
Obaveza posredničke provizije za nalogodavca je propisana Kodeksom ponašanja Posrednika i prema istom, kršenjem kodeksa smatra se ukoliko Posrednik, pristupa prometnu nepokretnosti i sa nalogodavcem zaključi Ugovor koji ga oslobađa obaveze Posredničke provizije.
Ovo konkretno znači da ukoliko ste se kao stanodavac samostalno oglasili i poziva vas predstavnik Posrednika, sa pozivom na saradnju, on nema mogućnost ponuditi vam besplatno posredovanje, jer je to suprotno Kodeksu
Posrednik, može zaključivati Ugovor o posredovanju kao nalogodavca sa obe strane u procesu, stim da celokupna Posrednička provizija u tom slučaju mora biti podeljenja izmedju obe strane.
Ovo znači da Posrednik po 50% provizije može naplatiti od stanodavca i stanoprimca, što u praksi znači da ukoliko ste stanodavac i zaključite Ugovor o posredovanju sa Posrednikom, imate pravo da od Posrednika tražite da stanoprimcu ne naplati proviziju već da vi kao stanosavac budete jedini obaveznik naknade provizije za Posredovanje.
Ovo je posebno važno kod stanodavaca koji žele uslugu Posrednika, ali ne žele izgubiti potencijalnog zakupca zbog obaveze plaćanja provizije od strane zakupca
Zaključenja posla kao uslov za sticanje prava na proviziju
Kako je već rečeno, Posrednik stiče pravo na Proviziju zaključenjem Ugovora i PredUgovora, te davanja Avansa ili Kapare, ali Nalogodavac ima pravo da od Posrednika zahteva da se taj stav Ugovora izmeni i da se pravo na proviziju stiče samo u slučaju zaključenja osnovnog ugovora i posla, te overe ugovora kod Javnog beležnika.
U ovom slučaju, obe strane se mogu dogovoriti da prilikom zaključenja PredUgovora Posrednik ima prava na deo naknade, kako bi se i Posrednik i Nalogodavac zaštitili od eventualnog odustajanja trećeg lica nakon zaključenja PredUgovora
Isplata posredničke provizije
Isplata posredničke provizije se prema propisima vrši na račun Posrednika, ali se može izvršiti i u gotovini, što Posrednika obavezuje da Nalogodavcu izda Fiskalni račun
Pravo na naknadu štete kod neuspešnog posla
Ugovorne strane se Ugovorom o posredovanju mogu saglasiti da je Nalogodavac u obavezi da isplati određen deo Posredniku na ime troškova posredovanja, čak i kada ne dođe do realizacije posla.
Ovo se posebno odnosi na Saradnju sa Nalogodavcima koji seodlučuju na saradnju sa više Posrednika istovremeno, radi povećanja šansi realizacije posla
Pravo na naknadu nakon prestanka važenja Ugovora o Posredovanju
U slučaju raskida Ugovora o Posredovanju od strane Nalogodavca, nalogodavac ima obavezu da Posredniku isplati celokupnu naknadu/proviziju u slučaju da u periodu ne dužem od mesec dana zaključi Ugovor o Prodaji/Zakupu nepokretnosti koji je neposredna posledica posrednikovog angažovanja, ili je u velikoj meri njegovog angažovanja za vreme trajanja ugovora.
Ukoliko imate dodatnih nedoumica u vezi angažovanju Posrednika za Vašu nepokretnost, možete se javiti na naš mejl agencije@zakupci.com, sa pitanjem i ofdgovorićemo Vam u što kraćem odgovoru
U narednim tekstovima, očekujete kompletan pregled Ugovora o zakupu i kako ga najbolje sastaviti
Komentari